摘要：通过研究我国物流园区发展模式演变，浅析未来物流园区发展趋势。文章主要以象屿智慧供应链产业园做案例分析，从该项目的定位、业态融合、建筑形态创新、低碳生态和科技运营等展开论述，当前象屿智慧供应链产业园建成运营，效益显著，为我国物流园区的集约用地和升级迭代提供有益经验和借鉴，以期实现政府和企业双赢。
关键词：物流园、供应链、高标仓、城配、冷链、智慧、低碳
作者：胡永魁
厦门象屿智慧供应链有限公司
中国现代物流业作为国民经济发展的基础性、战略性产业，伴随着中国经济几十年来的高速发展。波澜壮阔的产业变革和技术变革推动着中国制造业从来料加工的世界工厂迈向工业4.0的持续升级和产业链深度整合，物流园区作为重要的生产性服务载体，其发展理念、运营模式、设施设备、投资方向和投资价值亦在不断更新迭代。
后疫情时代，全球产业链供应链迁移和重构提速，中国面临发展中国家对中低端市场的争抢和发达国家高端产品压制的双重压力，产业转型的机遇和挑战并存。未来能推动、匹配、适应中国产业“由大到强”的全方位现代物流服务体系和安全稳定有韧性的供应链服务体系将尤为关键，物流园区资产作为现代服务业载体，向标准化、智能化、金融化、供应链升级成为必然趋势。
中国物流园区演化简史
从仓储货运到供应链，中国物流园区的演变始终伴随中国产业经济的发展轨迹，呈现跨代升级的特点。
1.物流园区发展轨迹
物流园区起源于生产制造的物流业务逐步分离，并形成空间上的聚集，是市场化经济发展和社会化产业分工的产物。我国物流园区模式的演变伴随着经济增长方式和产业组织模式的升级，各个时期的产业形态、贸易方式、消费特征、交通状况和经济水平都在深刻影响着物流园区的市场功能定位和运营管理模式。
中国物流园萌芽于上世纪90年代，在制造业发达的珠三角等区域，一些大型制造企业出现分工细化和合作，以深圳平湖物流园为代表的专业化、社会化物流园首先诞生。体现高等级、标准化物流园的高标仓建设则兴起于本世纪初，随之中国物流园区迎来快速发展的二十年。
1994年，中国第一家民营三方物流企业宝供物流诞生；
1998年，中国第一座物流园深圳平湖物流基地开工建设；
2003年，普洛斯进入中国，带来了高标仓储物流地产概念；同年，杭州的传化公路港在公路货运型物流园中异军突起；
2004年，电商进入快速发展期，不仅重塑了消费习惯，更引发了制造领域向数字化的转型，应运而生的网络化快运和电商快递爆发式增长；
2004年，《中长期铁路网规划》实施，铁道部下辖的十八个铁路集装箱中心站探索铁路物流服务，成为当今陆港物流园的雏形和中欧班列运行的重要载体；
2005年，广州林安物流园凭借物流信息交易平台成为公路货运物流园的标杆，屡获殊荣风头无两；
2009年，物流业成为国务院十大振兴产业之一，《物流业调整和振兴规划》印发，极大地促进了物流园区建设；
2022年，国务院发布《“十四五”现代物流发展规划》，致力于促进中国物流业实现由大到强的转型，助推产业强势升级，推动物流高质量发展。
近年来，随着城市化进程、制造业升级、基础设施的完善、自动化设备和新技术的应用以及金融服务能力的提升，中国物流业从传统物流阶段迈进现代物流与供应链时代，而传统物流设施的供给总量出现过剩，仓库等资产回报率下降，加上大量缺乏准确市场定位、良好的规划设计和运营水平低下的新建园区投入市场，投资风险凸显。物流园区的发展逻辑和业务模式亟待探索转型升级之道。
物流园区从传统仓库向高标仓升级之后并未普遍应用，随着物流园区服务对象从港口码头和工厂转向城市消费，以及产业和流通组织方式的变革，产生了差异化和细分领域的物流需求，以响应产业变革和服务方式的转变。
2.物流园区四个主要模式
根据发展阶段，中国物流园模式主要分为四大类：存储或运输单一功能型物流园、集运分拨型物流园、综合服务型物流园、供应链物流产业园。
（1）全球化时代作为“世界工厂”的规模化生产配套服务的功能型物流园
20世纪后期，全球化潮流兴起，产业链加工环节持续向发展中国家转移。2001年中国入世后，凭借人口红利等生产要素成本优势，迅速成为发达经济体的主要产业转移目的地，出口导向型的生产、贸易呈几何级增长，物流园区表现为服务于规模化生产带来的批量存储、整车运输、多级流通的特点。
图1 中国首个存储型高标仓苏州普洛斯物流园， 进深90～120米，采用单边装卸作业
以普洛斯为代表的物流地产开发商伴随着外资企业进入中国，以外资生产企业、跨国物流企业和外资零售企业为主要服务对象，园区选址毗邻机场、港口及工业园区的单一存储型和运输型物流园开始兴建，推动了我国标准化物流园区工业地产建设的热潮。以深圳、苏州为代表的长珠三角等沿海地区成为“三来一补”等加工贸易的主战场，MTS（make to stock）按库存生产模式带来了批量化储运的需求，物料备货和产成品库存需要批量化规模存储，物流设施的形态是大进深、单边装卸，货物周转速度低。
（2）电商等新型流通崛起，围绕快速增长的城市消费需求，催生集运分拨型高标仓
2004年，以淘宝、京东为代表的电商平台拉开了中国互联网经济的序幕，逐步重塑了中国的流通渠道和生产方式。电商带动了快递快运的爆发式增长，订单拉动的多品种、小批量的生产方式渐成主流，物流作业特征从过去整车、整柜的规模化“大进大出”储运特征，转为“快进快出”的配送需求及全国网络化节点的转运分拨；同时伴随着城市化进程和消费升级，服务城市消费的“仓干支配”一体化的集运分拨型高标仓应运而生。
图2 中国首个集运分拨型高标仓深国际武汉综合物流港，进深60米，采用多边装卸作业
2013年，深圳万千物流咨询公司为深国际武汉东西湖物流园设计出短进深、多边装卸的新型高标仓，以适应专线物流中转分拨和快递快运集运分拨的物流特征，并提出仓配一体化、轻资产运营的业务模式，命名为“深国际综合物流港”。“综合物流港”项目问世便供不应求，成为集运分拨型仓库的中国高标仓新标准，深国际借此一跃成长为中国物流园区开发运营的龙头企业，推动了中国高标仓市场的首次升级换代。
（3）随着生产、流通、物流与供应链的深度融合，物流企业纷纷向综合物流服务商转型，综合服务型物流园应运而生
随着生产方式、流通模式和物流模式的转变，物流园区从单一功能设施向具备物流、商流、信息流、资金流于一体的现代物流综合化服务升级，现代物流服务成为物流园区新的盈利增长点，在重资产管理基础上的轻资产运营强化了项目竞争力，同时提高了投资回报率，并使得物流服务与生产和流通环节产生了更加深度的融合。
在互联网经济和新流通、新零售、智能制造的推动下，物流供应链与生产流通深度融合，传统贸易、物流企业纷纷转型成为供应链企业。随着物流行业的竞争加剧，快递快运等专业物流企业转型成为综合物流服务商。
（4）随着新技术的应用，智慧供应链物流产业园破茧而出
随着物联网、大数据、云计算、人工智能等新技术的迅速发展和深入应用，推动了信息化+产业园区管理结合的数字化建设，并逐渐向着智慧化、创新化、科技化转变，从而对既往物流园区的颠覆与创新，形成了生态化、智慧化的产业链服务功能于一体的新型现代物流产业园。
智慧供应链物流产业园的规划建设
下面以象屿集团项目为案例，介绍智慧供应链物流产业园的规划建设思路。自2019年开始，象屿集团在厦门规划打造面向未来的智慧化供应链服务型新一代物流园——象屿智慧供应链物流产业园。
图3 厦门象屿智慧供应链产业园
1.象屿智慧供应链产业园的规划思路
（1）以复合业态提供综合化服务能力的供应链一体化物流园成为发展趋势
厦门近年来推动跨岛发展以及厦漳泉龙区域一体化，随着城市规模扩大、人口增加、消费水平持续提升，区域经济和产业链协作更加紧密，物流园区成为服务产业链和城市民生消费的供应链枢纽，而厦门及周边泉州、漳州近年建成的大量传统高标仓库却无法满足供应链一体化的服务需求。
图4 象屿智慧供应链产业园功能体系示意
另一方面，随着消费市场的饱和，物流行业竞争不断加剧，电商发展带来的快递业红利效应面临消退，顺丰、京东、三通一达、德邦、安能等快递快运头部企业完成了对传统物流企业的颠覆后纷纷转型为综合物流服务商，为客户提供一站式、全链条、生态化的综合物流服务成为物流企业新一轮的竞争目标，对涵盖了快递、快运、仓配、冷链、医药、电商新零售等面向未来的具备复合业务功能、物流业态完备的新型物流园区提出了需求。
(2)新技术在物流领域应用为物流园区在智慧物流布局带来新的支撑
信息化、数字化技术正在全面渗透和融合到物流活动中，成为现代物流最重要的核心和时代特征。国家大力推动“数字经济”“数字化转型”“新基建”“新型智慧城市”建设，物联网、云计算、大数据、移动互联网、区块链等技术在物流领域的应用持续深化，智慧化技术场景应用引导中国物流业进入“智慧物流时代”，物流园区成为链接供应链各环节的高效协同、智能运营调度中心。
图5 象屿智慧供应链产业园区效果图
2.象屿智慧供应链产业园的建设与运营
象屿智慧供应链物流产业园是对传统高标仓建筑形态、运营模式的全方位创新突破，在建设与运营方面具有以下四个显著特点：
（1）多元功能定位
项目选址于厦门市港口型国家物流枢纽核心组团马銮湾新城前场物流产业集聚区，是厦门市重点打造的陆海多式联运物流枢纽，距离厦门核心港区海沧港仅15公里，是闽西南五市及湘赣闽腹地拓海贸易的重要通道。项目定位是服务于厦漳泉龙的高端智造与民生物资的仓配采销及金融与信息技术服务等一体化物流中心，聚焦城际专线、城市配送、快递快运、冷链、跨境电商、商超电商、高端智造等领域，打造集物流集约功能与产业链服务功能于一体的物流生态圈同时协同海港与前场铁路的海铁公仓供应链服务及及跨境中欧班列，配套商务办公及商品展示展销中心、立体停车场和酒店公寓等，项目规划面积500多亩，总建筑面积32万平方米，总投资约19亿元，项目2021年开工建设，2022年陆续投入使用。
（2）建筑形态创新
象屿智慧供应链产业园的规划和建设充分考虑了市场发展趋势和高效运营的双重需求。园区聚焦民生消费品的城市物流服务需求，目标客群以大客户为主，围绕新零售、快递快运、高端制造、分销商、零售商、连锁餐饮、城配（云仓配）等业务需求。考虑到物流发展趋势和高频度、高强度的分拣作业需求，园区的规划设计更加强调交通流线和作业效率。
园区设计采用双首层、多边装卸的仓库物业结构，位于市政道路南北两个地块通过双连廊贯通，实现一二层仓库在使用中无差别，具有栋距宽、进深浅、高层高、作业面多、柱网密度低等优点，适应高频作业和自动化作业；消防等级、荷载、雨棚深度、用电容量、卸货平台等基于物流行业现行标准与未来趋势进行设计建造，并预留未来升级的空间。
图6 象屿智慧供应链产业园区效果图
（3）智慧赋能，科技运营
象屿智慧供应链产业园的规划设计贯彻着自动化、智慧化、绿色化的特征，以智慧化园区和数字化运营为核心，以IoT一体化数字平台建设，为客户提供一站式场内场外智慧运营服务能力。智慧产业园特点体现在三个方面：
第一，园区管理的智慧化。园区管理系统集合了招商管理、物业服务、安全消防、设施设备管理、公共服务、业务系统与一身。业务系统包括仓储管理、运输管理、多式联运、采购贸易、供应链金融等。基于互联网、5G、AI、区块链等技术的应用，象屿智慧供应链产业园在项目功能设计中强化了对数据和信息资源利用的能力，提高了园区的运营管理和服务能力。以科技赋能，使得象屿智慧供应链产业园成为智慧物流和供应链管理为特色的标杆示范园区；实现园区统一数据库、多业务系统的交换和共享、第三方应用系统接入的功能，使得园区整体管理系统能够协同各个业务子系统，提供统一入口、一致性服务。
第二，园区内物流系统和设备的自动化和无人化。如仓储系统中大量应用托盘密集存储系统、料箱密集系统；分拣系统大量应用高效率的自动化分拣机和智能化AGV；搬运系统大量应用输送机、无人叉车等；辅助大量读码器、打包机、自动贴签等自动化设备，体现象屿智慧供应链产业园操作无人化、运营智能化、决策智慧化的发展目标。
第三，以智慧化园区和数字化运营为核心，延伸供应链服务，提供一站式场内场外智慧化运营服务。如象屿通过电子仓单、智能化设备等标准化、信息化管理，让银行可以准确掌握质押货物信息、仓储情况，从而认可象屿标准化货权管控能力和货物销售处置能力，给上下游中小企业提供供应链融资支持。
第四，以城际配送中心、线上商超仓储中心、冷链共配中心为载体，集合内外部资源，发展商品交易展示中心、金融供应链中心、商务运营中心及配套公寓停车楼等多业态融合。
如象屿通过旗下省内规模最大、配套最齐全的厦门跨境电商产业园，与智慧供应链产业园两个园区的资源打通，依托厦门前场枢纽港中欧班列和对台海运快件优势，打造跨境前店后仓产业生态圈模式，园区规划3万平方米高标仓辟为跨境电商物流集货仓，首批澳得亚等龙头企业已入驻，已逐步形成跨境电商欧美线、台湾线和东南亚线等集聚优势，为厦门跨境电商企业提供一站式服务解决方案。
如象屿通过引进冷链行业领先企业－上海飞链邦供应链管理有限公司，运用集约化、标准化、智能化、数字化等冷库前沿技术，规划2、6万平方米多温区冷链库，打造闽南区域冷链食材民生保供中心，目前美团、盒马、瑞幸、喜茶、麦当劳、星巴克等已入驻，同时兼顾向外输出闽南特色冷链食材。
（4）光伏赋能，打造绿色零碳生态园区
物流是衔接生产和消费的中间环节，是带动上下游企业发展绿色供应链的重要抓手，打造绿色可持续的“零碳物流”是物流行业的长远目标。厦门象屿智慧供应链产业园将通过绿色能源、能效优化、资源循环、碳中和数字化全景等，通过屋顶分布式光伏发电系统和储能系统的应用，获得持续的可再生电力，最大程度地使用现场可再生绿色能源代替传统能源；并且基于智能物联操作系统的优化，满足园区冷链与分拣中心高能耗用电的自我消纳，其余能源能进入电网循环，实现100%可再生能源覆盖；园区将建设新能源充电桩、储能站、换电站等终端设施，持续提升园区的运营能效和电气化水平，实现产业园区零碳运营。
编辑、排版：罗丹
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