沉寂20多年土地涅槃重生，随即被全球制药巨头莫德纳相中，因此诞生了“莫德纳速度”；多年老厂房摇身一变，迎来了世界500强外企布局地区总部和研发中心……上海市莘庄工业区作为闵行区先进制造业的承载地，有实体企业1600多家，经过近30年发展，规上工业总产值和商品销售总额连续3年达到双千亿元规模。在这荣誉背后，却面临增量用地趋于耗竭，产业发展增速趋缓的难题。如何破题？记者走访了解到，近年来，莘庄工业区探索多元方式盘活存量土地资源，让“存量”变“增量”，3年内盘活低效产业用地近千亩，用来培育高端制造、生物医药等高能级新兴产业，为未来高质量发展赢得更大空间。
沉寂20多年土地涅槃重生，随即被全球制药巨头莫德纳相中，因此诞生了“莫德纳速度”；多年老厂房摇身一变，迎来了世界500强外企布局地区总部和研发中心……
上海市莘庄工业区作为闵行区先进制造业的承载地，有实体企业1600多家，经过近30年发展，规上工业总产值和商品销售总额连续3年达到双千亿元规模。在这荣誉背后，却面临增量用地趋于耗竭，产业发展增速趋缓的难题。
如何破题？记者走访了解到，近年来，莘庄工业区探索多元方式盘活存量土地资源，让“存量”变“增量”，3年内盘活低效产业用地近千亩，用来培育高端制造、生物医药等高能级新兴产业，为未来高质量发展赢得更大空间。
2023年，在上海，“莫德纳速度”可谓家喻户晓。
2023年4月，莫德纳集团首席执行官班塞尔一行首次来沪，在闵行考察期间作出决定，要在莘庄工业区建设莫德纳全球最大工厂。
“之所以能如此迅速作出决定，莫德纳正是看中了闵行这块‘风水宝地’。”莘庄工业区招商部经理谢婷妍当时陪同接待班塞尔一行，她回忆道：“当时班塞尔先生提及他来中国前就对莘庄工业区有所耳闻，因为这里有莫德纳的上游供应商企业——兆维科技。当天他站在地块旁边的太阳生物公司楼顶，俯瞰隔壁的这片四四方方的地块，最终决定，打破原先拿地100亩的计划，将这块270亩土地全部‘收入囊中’。”
被莫德纳看中的这块地，此前却是沉寂多年的一块“睡地”。
关于这块“睡地”，却大有来头。
莫德纳项目所在地（此前资料图片）
自2018年起，莘庄工业区就对行政管辖范围内存量土地进行全面摸排，特别是针对有空间节余的地块开展调查研究，并积极与土地权利人沟通地块开发意向。
经梳理得知，该企业原地块面积约600亩，陆续开发约330亩，由于企业规划调整，剩余270亩并未进入实质性开发，进入节余状态。
一开始，当莘庄工业区与该企业沟通地块开发时，却出现了不欢而散的局面。但工作人员一直没有放弃，持续做好服务企业，在经过一轮又一轮的沟通后，终于迎来了转机。
在2021年1月和2022年10月，莘庄工业区两次发函至该企业，提出节余土地分割转让或收储的建议，在这期间工作人员多次实地走访解读相关政策。
直至2022年底，企业终于松了口，明确表示未来没有扩大经营和开发利用节余土地的打算，并有意愿将节余的工业用地分割后返还政府。
莫德纳项目所在地平整后
“沟通中，企业也表达了在后续操作流程、税收、资金补偿等相关政策上的疑惑。”莘庄工业区规土所所长潘颖亲历了这块地的“唤醒”，她说，面对企业提出的问题，莘庄工业区召集相关部门组成工作专班，针对每一个疑问耐心解答，并落实办结时效与对接专员，彻底打消了企业疑虑。
最终该宗270亩节余土地以“协商搬迁”的方式由闵行区土地储备中心收储，闵行区规划和自然资源局按照规定完成收地程序，这就为莘庄工业区引进优质生物医药项目提供了空间。
莫德纳投资36亿元在莘庄工业区启动建设莫德纳全球最大工厂
“企业节余用地就是沉睡的金土地，莘庄工业区根据该地块收储经验，推出了企业节余土地分割收储的创新模式，既盘活了企业的存量土地资源，使得企业获得一部分资金回报，也增加了政府可统筹的产业发展空间。”潘颖说。
一个园区吸引两家世界500强
巧合的是，这两家知名外企在莘庄工业区选择了同一个园区，春光路611号。该园区是莘庄工业区回购低效用的园区进行重新改造的新尝试。
春光路611号
春光路611号地块原为某化妆品公司用地，地块面积18.48亩，由于该化妆品公司业务整合，持续5年产税极低。2018年，莘庄工业区在走访服务企业中获悉，该公司由于经营转变，有意退出用地需求。
最终经过多轮协商，该公司同意由莘庄工业区经济技术发展有限公司作为主体将该土地及资产进行收购，并整体改扩建。改建后地块容积率从0.35提升至1.2，其中1号楼厂房建筑为丰田合成定制用房，2号楼厂房引入博世集团租赁使用。
经过改造后的园区，2023年相继迎来了两大企业入驻。对于该园区来说，通过腾笼换鸟引来金凤凰，该地块上不仅税收从原先的数十万元，在企业达产后可增加至2亿元，而且两大名企也将前沿研发中心布局在此。
莘庄工业区经济技术公司副总经理童玲玲说：“身处一线，我们感受到最前沿技术及颠覆性技术很多都是紧紧依附着制造业在发展布局，面对产业生态不断扩圈，‘捉襟见肘’的用地资源条件让我们倍感压力，因此，面对园区资源瓶颈，我们积极跨前一步，想尽一切办法，推动盘活低效用地，用存量土地来保障产业增量。”
无独有偶，类似这样的低效园区提升改造，在莘庄工业区不止一处。
位于申富路369号和春光路265号地块上，施工人员正在热火朝天地进行厂房改扩建，不久之后，这里将崛起一片新厂房。
原旧厂房
原来，该地块上公司因业务调整，有意向出售土地和房屋资产，而且已有其他商业公司抛出橄榄枝，愿意高价接盘，欲打造地产租赁项目。
当得知此信息后，莘庄工业区立即进行研判，认为该地块转手的第三方意图，并不符合园区产业发展相关规划，对此积极与该公司进行调研协商。
最终在2022年初，由莘庄工业区经济公司完成收购其土地和房屋资产。
此后不久，莘庄工业区企服人员在走访中获悉，属地优质龙头企业上海依工塑料五金有限公司因生产经营与长期发展需要，在现有场地已不能满足后续生产经营的要求下，提出用地需求。
新厂房效果图
“我们的业务随着新能源汽车产业布局将有较大的增长，因而需要更大的生产空间。”依工亚洲汽车集团总裁王迅飙表示，到2030年公司在上海的业务将比2021年接近翻番，因此需要扩大一倍的生产场地。
据了解，该地块总面积92亩，地块及房屋资产按相应评估后，转让给依工塑料公司，该公司投资9亿元进行厂房改扩建，用于建设新能源汽车零部件扩大产能项目，预计2026年产能将实现翻一番。
除了已经完成转型的几处地块外，莘庄工业区当前正与多家单位主体进行洽谈土地和资产回购事宜，预计近期将继续回购近百亩低效土地及地上资产，挤出更多优质产业发展空间。
除了协商还有杀手锏
土地盘活，除了通过友好协商，达成协议回购之外，还有一些案例非常棘手，双方难以形成共识，只有依照法律法规进行裁定。
比如，某企业拿地后迟迟不肯动工投产。即使土地出让协议明确规定投产期限，但企业却依然我行我素。
在莘庄工业区华宁路以东、申翔路以北，这里有一处杂草丛生的土地，周边各地块均已开发，但这块土地却迟迟不见动静。
工作人员在排查梳理相关档案时，发现这里土地有近49亩，闲置了20余年。
是何原因？经核查，该公司获得土地使用权后，由于资金原因无力开发。这期间，莘庄工业区与土地权利人多次友好协商希望能收回土地，但均未果。
该土地一直闲置，企业又不愿被收回，似有“炒地皮”之嫌。
为此，在经过咨询相关专业机构，莘庄工业区对该地块的属性做了科学判断，认为其符合产业闲置土地。
收到该地块信息后，区规划和自然资源局依据《土地管理法》和《闲置土地处置办法》，认定该地块为企业自身原因造成的闲置土地，以无偿收回的方式进行了处置。最终，闵行区人民政府正式发文，土地权利人未提出异议，该宗土地成功收回，并交由区土地储备中心储备。值得一提的是，该地块是闵行区首幅采用无偿收地方式进行处置的闲置地块。
当得知该地块已经被依法收回后，引起了兆维科技公司的注意。
地块依法收回后进行平整
“此前，莘庄工业区也提出了几块地供挑选，与兆维科技的产业特点、面积要求等存在差异，但是这块地就在公司附近，十分契合我们需求。”兆维科技公司总经理王志群表示，莘庄工业区最近落地的莫德纳公司，是兆维科技的下游客户，随着周边生物医药产业链的形成，希望能在这块地上打造兆维科技的“管理中心+研发中心+制造中心”。目前，兆维科技已经明确表示用地需求意向，并启动相关流程。
据了解，除该地块已经成功实施收储外，在莘庄工业区还有400多亩闲置的存量土地正在处置过程中，下一步将依法依规做好相关工作，积极推动闲置土地的收储和盘活利用。
“让‘睡地’变成‘金土地’是一篇大文章， 复盘莫德纳项目落地，如果我们没有土地资源的准备，就会与世界最前沿的科技和企业失之交臂。”莘庄工业区党工委书记、管委会常务副主任、公司董事长曲峥对此深有体会，她说，面对正在排队等地的杜邦、华硕、赢创等企业高能级新项目，如果没有空间资源承接，那是否会错过一个时代？因此，莘庄工业区要抓住机会，通过摸排存量资源、摸清需求意向和全方位优质服务等措施，不断探索新模式，盘活低效用地，增强制造属性。
2023年10月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，上海成为试点城市之一。此后不久，上海市发布《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》，提出土地要素保障从“增量为主”向“盘活存量”转变。这些政策的及时出台，为莘庄工业区盘活存量土地资源带来强力支撑。
下一步，莘庄工业区将借助“东风”，重点谋划在收储重出（转出让）、调整产权主体、节余土地分割收储、自主提容、自主转型、微改造更新等方面发力，以“减量”换“增量”，探索走内涵式、集约型、绿色化高质量发展新路。