在香港人的城市记忆中，怡和大厦举足轻重。雄踞香港中环的核心位置，在 1973 年落成之时，怡和大厦就已拥有多项 “之最”—— 香港首座摩天大楼、亚洲最高的建筑物、拥有亚洲最快的电梯和最大的空调冷却系统等等。50 余年过去，纪录虽会被超越，但怡和大厦作为一个标杆性的建筑符号却永驻香港人的心中 —— 它甚至依然在不断自我突破，今年 6 月，怡和大厦获得了 LEED O+M 铂金级认证。
我们常说 “最具可持续性的建筑是现有的建筑”，怡和大厦就是一个绝佳佐证。『月读 LEED（Project of the Month）』第 8 期，跟随 LEED 小分队，一起窥探香港怡和大厦长达 51 年的建筑升级焕新史。
一、设计、建造与施工…… 怡和大厦如何 “出道即巅峰”？
1970 年，中环大业主香港置地公司中标第 8225 号地段的新填海土地，使之成为当时的 “地王”。1973 年， 短短 18 个月的兴建时间，178.5 米高、52 层的怡和大厦（1989 年之前亦称康乐大厦）就屹立于港岛，破下当时的建造速度记录，与此同时，“香港首座摩天大楼”“亚洲最高的建筑”，这些标签也在当时让怡和大厦风头无两。
怡和大厦由巴马丹拿公司合伙人木下一先生设计、金门建筑建造，其在功能和美学上皆具突破性与独到之处。
经典圆窗：美学与结构力学的交融
从外形上看，怡和大厦最让人过目不忘的就是其圆窗设计，如今已成为刻在每一代香港人心中的经典。1,748 扇圆形窗户 (其中 1,710 扇安装了反光玻璃)。每一个直径 2 米的圆形都置中在一个四边形的边框之中，且完美对称。
香港怡和大厦经典的圆窗外观 © 香港置地
建筑师木下一经常说，怡和大厦崭新独特的圆窗设计创作灵感来自妻子张婉笑。当时木下一在家中正构思不同形状的窗户，妻子经过并跟他表示其建筑设计太乏味沉闷，尽是方形的窗户，何不尝试圆形。这让木下一灵机一触，决定打破传统，采用圆形的窗户设计。于是，怡和大厦的外墙便如同一扇扇具中国传统建筑特色的「月洞门」，形成「中西合壁」的美观外型。
除了美学，圆窗设计在建筑结构层面也有其优胜之处。在结构力学上，圆形窗比方形窗更合理。由于方形窗的四个角要承受较大的压力，因此在四角的部位比较容易出现裂纹。圆窗则可以更平均地分布压力，使墙体更好地承受重力和抵抗风力。木下一把建筑的结构比作竹子。他说，竹筒就像建筑的外壳，一个个竹节则像一层层楼板，“即使在竹筒上打圆洞，竹子仍可保持坚韧度”。
筒中筒结构
怡和大厦的 “筒中筒” 结构与竹子的构造在基本原理上也是相通的。内部核心为混凝土结构，在承受垂直负重的同时，也是大厦电梯、楼梯及所有楼宇设备的集中地。外筒则是相对比较薄的混凝土外墙，用以抵抗风力。底层的巨大玻璃幕墙由 22 毫米厚的悬挂玻璃所组成，高 7.9 米，宽 2.4 米，为当时亚洲所有建筑之中最大的玻璃幕墙设计。这些玻璃幕墙经过测试可承受超过 4,000 帕的风力，确保大厦能抵御香港这座滨海城市的风力及恶劣天气。
打破纪录的竣工速度：提升建筑成本效益
在施工过程中，怡和大厦也勇于挑战时代的局限性 —— 其建造速度也打破了当时的纪录。为了以最快且最具成本效益的方法完成项目，施工团队采取撞击式打桩地基的方法，配合较轻的建筑重量，缩短建造时间。整个建筑工程中均采用了先进的技术，并投入庞大人手，以每层 10-14 天的完工速度建造。
兴建中的怡和大厦 © 香港置地
过程中，金门建筑的土木工程师使用了全新的方法，用楼高 3 层的移动平台来代替传统的竹棚架。工人在平台上兴建楼层地面及外墙，随后将平台往上移动，并将其连接到刚完成的外墙上。完成的楼层是十分坚固而稳定的，当大厦高层还在构建时，租户就已经可以进驻及使用低楼层的空间。
二、领先于时代的理念 —— 让位公共空间、打造高可达性的 建筑社区
在香港核心地块打造造福市民的康乐广场
怡和大厦所在的地块可使用的上盖面积比为 65%，但为了使街道获得足够日光照射，项目实际上只用了约 36% 的地皮。香港置地将保留下来的土地面积，约超过 3,150 平方米，打造成康乐广场，为香港中环区域增添了一个大型的公众休憩地方。
怡和大厦外面的康乐广场 © Stella Cai
当时香港从未有如此大面积的私人土地拨作公共空间用途，于是政府根据建筑物（规划）条例，准许怡和大厦获得额外的地积比率，大概可增建 8.5 层标准层作为回报。这个方案在不减少怡和大厦的可建面积条件下让香港置地及公众皆能受惠得益，最大程度上造福了社会。
怡和大厦的底层裙楼设计也不同于传统做法，其将大堂延伸到邻近的公共露天广场，为到访大厦的人带来独特的与自然空间连接的体验。此外，怡和大厦在设计初期就考虑到了市民对公共空间的需求，也希望为城市景观的美学价值及氛围做出贡献。1979 年香港置地 90 周年时，大厦附近种植了相等数量的树木以提升绿化。
康乐广场的雕塑 © 香港置地
天桥：连接、凝聚建筑社区
香港被誉为天桥城市 —— 中区的人行天桥系统是香港最出名的天桥道路系统网络。早在 1965 年，文华酒店与太子大厦之间的天桥就成为香港第一条配备空调设备的人行天桥，也构成了中区人行天桥网络的雏形；到了 70 年代，怡和大厦作为当时新填海的第一个大型发展项目，为解决干诺道大量人流的问题，香港置地公司设计和建造了更多人行天桥，连接包括太子大厦、历山大厦、遮打大厦以至置地广场等香港置地中环物业组合。
天桥连接了香港中环物业组合 © 香港置地
借助让渡公共空间与兴建人行天桥网络的举措，怡和大厦四周形成了连接性强、可达性高的建筑社区，提升了公众生活的便利性。
人行道天桥成为职场人休息用餐及日常通勤的最佳选择
三、51 年翻新、改造，迈向可持续
怡和大厦无疑是一座跨世纪的香港建筑地标，在落成后的 51 年里，它也不断迎接时代的考验，与城市发展方向齐肩并进。从 1979 年制定植树计划改善庭院环境开始，怡和大厦相继经历了 1982 年 - 1984 年外墙材料翻新、1988 年大堂墙面、天花板更新及加设旋转门、2002 年 - 2008 年电梯翻新、2020 年冷却机组升级、2023 年加装太阳能光伏板等一系列改造过程，以顺应时代发展。
LEED 小分队十分惊叹于其完整的现代化配套设施，让我们很难想象这是一栋已经运营了 50 余年的建筑，而随着与项目物业团队的深度交流，我们也逐步了解了这座大厦 “冻龄” 的秘诀。
从内到外的结构、设备优化升级
怡和大厦原先的外墙以混凝土及白色纸皮石为主，但因建筑位置临海使之经常掉落而需频繁更换。到 1984 年，怡和大厦的外墙改以铝板覆盖，看起来更有现代感，也避免了纸皮石飞脱落伤人的风险。
在 LEED 小分队到访期间，正值外围护结构清洁周期。根据项目团队介绍，外围铝板会每 10 年进行大型深层清洁。今年还会额外涂上保护膜以避免污渍藏于铝板表面，预计需要 1 整年左右的时间完成；圆窗则会定期清洁，并且在外部设置特殊涂层以隔绝紫外线。我们留意到施工作业采用的围护挡板是采购自提供 “升级再造 upcycle” 服务的厂商生产的装配式材料，通过 “采购 - 使用 - 厂商回收 - 再利用” 的方式，可以最大程度提高材料资源使用效率，同时减少楼宇运维中的额外产生的废弃物。而在楼宇日常运营过程进行其他材料采购时，怡和大厦也会优先选择环保型材料，降低对环境影响。
大厦正在翻新外围护结构（左）维护作业时使用的建筑围挡（右）© Becky Zhou
调整业态、提升健康体验
几十年来，怡和大厦凭借其良好的物业管理服务和声名远扬的特色，吸引了许多长期租户。而随着时间推移，租户对配套设施的要求持续变化，因此香港置地公司与时并进，通过在建筑中配置各式各样的零售商店，如时装店、书店和餐厅等，调整其物业和服务以迎合新的需要。
2021 年，怡和大厦美食廊 BaseHall 全新开幕。BaseHall 是糅合新颖和时尚的餐饮聚集地，它将各种佳肴菜式聚于一起，也通过舒适的空间使食客们在这里重新联结。在探访过程中，LEED 小分队每隔一段路程就可以看到装置在墙壁、桌旁、花台上的空气检测器，为食客展现餐厅休闲且健康的氛围。
BaseHall 中随处可见的空气检测器（左）与空气净化器（右） © 香港置地
餐厅产生的厨余废弃物，则由垃圾房中购置的有机垃圾处理器转化为可排放的气体和水。为了保障员工作业时的安全性，即使是垃圾房，也配备了符合 MERV14 的新风系统过滤器，为员工提供清新环境。
善用地理优势，升级海水制冷处理设备
香港岛周围海水充足，使得怡和大厦具有得天独厚的海水制冷优势。怡和大厦在 2020 年完成了冷却机组的升级和更换，将冷却机组的 COP 提高了 35% 以上。机组中采用 R123 制冷剂用于海水散热，海水管道则铺设在人行天桥下方便于维修。物业团队每 20 年会对海水供冷设备进行升级，在 LEED 小分队探访期间，整个怡和大厦由 2 个定频机组及 2 个变频机组供应冷气。怡和大厦通过采用先进的分析平台，利用机器学习和数字孪生技术，结合实时操作数据和物联网传感器数据，提供预测性维护和自动优化控制，不断通过测定海水温度等数据，尽可能提高能效指标，使得现在的冷却机组效率在原有基础上提高了高达 14%。
怡和大厦使用的海水制冷设备 © 香港置地
应对气候变化，加码绿色投入
作为一栋运营 50 余年的建筑，怡和大厦在减碳上有着天然的优势 —— 相对于运营后拆除重建，在建筑原有基础上的升级改造可以大大减少建筑产生的隐含碳。不过，为了应对愈演愈烈的气候变化，业主香港置地公司也树立了科学基础目标减碳目标，并大量投资在可再生能源的研发上。
现场可再生能源发电是气候变化缓解战略的重要组成部分。香港置地通过可再生能源证书和最大程度地利用现场发电机会，提高这一方面表现。2023 年，通过在中环物业组合的怡和大厦、三号交易广场和告罗士打大厦安装的 180 块太阳能光伏（PV）电池板，使自 2010 年以来安装的电池板总数达到 724 块，并已接入香港电力公司电网。其中怡和大厦的太能光伏板于 2023 年 7 月正式启用，伴随怡和大厦共同见证绿色建筑可持续发展。
怡和大厦尽可能多地利用场址现有面积铺设太阳能光伏板
与时俱进的现代、智能化改造
香港置地每年投资高达 1 亿美元，对旗下所有楼宇进行更新和现代化改造，这种投入也帮助怡和大厦历经半个世纪仍感觉如新。现在，怡和大厦的智能化系统，比如无接触式卫生间与自助访客登记系统的应用，也帮助项目在环保、节能、节水、减少废弃物层面做出贡献。
项目还配备了先进的机器学习技术，通过数据分析实现更智能的资产维护决策，取代传统的定期维护，转向按需维护。例如，系统可以检测到人眼无法察觉的故障，如半夜未完全关闭或震荡的 AHU 阀门、电力震荡现象、或在压力和风扇速度不变的情况下消耗了更多电力的情况等。通过这种精确的维护，设备的使用寿命得以延长。
同时，软性服务如清洁也通过大数据优化，结合服务请求、人流量和清洁检查合格率等数据进行分类分析，逐步实现基于绩效的清洁模式，提升租户满意度。探访期间，我们深入了解了香港置地在中环物业组合中应用的综合设施管理控制塔（IFMCT）系统，该系统已在历山大厦广泛应用，通过 BIM 模型和 IoT 技术，实时监测每个楼层和空间的关键参数， 并通过 4D 数字孪生技术和可视化数据分析，帮助管理团队优化运营，并为租户提供 ESG 报告中相关参数。未来，这套系统将扩展至怡和大厦，进一步提升设施管理的智能化和可持续性。
ESG 行动：倡导公益、联动租户
香港置地自成立以来，一直举办不同慈善活动支持各行各业，致力为社会做出贡献。据了解，「齐步上怡厦」一直是在过去 30 年里公司的主要活动，以此促进和提高社区对精神健康的关注。「齐步上怡厦」活动自 1985 年发起一直举办，已经累计筹款超过 5,000 万港元，每年都有包括怡和集团高层、同事、商业伙伴在内的参加者爬逾 947 级楼梯，跑上 49 层楼，抵达怡和大厦的顶层。借助支持不同慈善活动活动，香港置地将旗下建筑打造成更高可达性、更高流动性并紧密连接彼此的社区。
齐步上怡厦活动 © Walk Up Jardine House
2023 年，香港置地发起了 “租户可持续发展合作计划”，旨在与租户合作完成可持续发展旅程。这份计划认可采取有效可持续发展举措的租户、鼓励租户在设计和施工期间进行绿色装修、优先考虑可持续性的设施和施工、倡导租户绿色运营来减少碳排放和环境影响。香港置地团队也为租户提供了可以参考的装修及运营策略，并通过为参与倡议的租户提供成就证书、奖金补贴、及提高捐款额度等表彰形式，携手租户共同迈向可持续发展。